ФИНАНСОВАЯ «НЕОТЛОЖКА» ПОСТРАДАВШИМ В ДТП
ВЫ – НОВЫЙ РЕПАТРИАНТ (до 7 лет)?
Аренда жилья является, наверное, наиболее распространенным видом сделки с недвижимостью. Несмотря на то, что договор об аренде жилья более прост, и последствия его нарушения не столь необратимы и разорительны, как нарушение договора о купле-продаже, существует множество «подводных камней», о которых подавляющее большинство арендаторов даже не задумывается.
Тем не менее, пренебрежение элементарными юридическими проверками, может привести к тому, что Вам придется нести непропорционально большие расходы, чем Вы ожидали, а в некоторых случаях – к необходимости срочно освобождать снятую квартиру, чеки за которую уже расписаны на как минимум несколько месяцев вперед.
Положение усугубляется тем, что прибывшие с новой волной репатриации из России и Украины арендаторы не только не владеют языком в мере, необходимой для ознакомления с юридическими документами, но и прибыли в Израиль из совершенно иной правовой среды, опыт жизни в которой совершенно не подготовил их к нюансам израильской действительности.
Учитывая всё растущие цены на аренду жилья (расходы на которую являются, наверное, главной статьей бюджета большинства семей, и уж точно, новых репатриантов), следует вести себя гораздо более осмотрительно и последовательно.
Предлагаю Вашему вниманию НЕполный список «подводных камней», связанных с арендой жилья, о которых 95% арендаторов даже не задумывались:
- КТО СДАЕТ МНЕ КВАРТИРУ?
Сколько арендаторов проверяли, что человек, с которым Вы подписываете договор об аренде жилья, действительно является её владельцем?
Проверка прав арендодателя на сдаваемую им квартиру, проводится точно так же, как при купле-продаже недвижимости. В Израиле существуют несколько форм регистрации прав на недвижимость, и проверка этого права требует соответствующих юридических знаний. Причем, многие квартиры в районе, например, южного Тель-Авива и Яффо, зарегистрированы в различных государственных, муниципальных или коммерческих организациях, действующих в силу закона (Амидар, Халамиш, Шикун у-Питуах и проч.).
Чем чревато пренебрежение такой элементарной проверкой?
Если человек, сдавший Вам квартиру, на самом деле не является её владельцем (или является не единственным владельцем), то в какой-то момент может появиться настоящий владелец и потребовать освободить квартиру и заплатить ему арендную плату за то время, что Вы успели в ней прожить. При том, что Вы уже оплатили этот период «арендодателю»! А если Вы ещё оплатили квартиру на какое-то время вперед, то Ваши потери увеличатся соответственно.
- НЕ ОГРАНИЧЕН ЛИ ВЛАДЕЛЕЦ КВАРТИРЫ В ПРАВАХ?
Другими словами, имеет ли право владелец квартиры сдавать её и взимать с Вас аренду?
Владелец квартиры может оказаться банкротом или юридическим лицом, находящимся в процессе ликвидации. В таком случае, он (или оно), хоть и является (пока) владельцем квартиры, права получать арендную плату уже не имеет, и её следует перечислять либо на счет судебного исполнения, либо ликвидатора по назначению суда. Последние, как и в п. 1, могут потребовать от Вас оплаты и за период, уже оплаченный Вами «бесправному» владельцу.
Другой возможный вариант – недееспособность арендодателя. Например, если непосредственно к подписанию договора к Вам выкатили коляску, в которой сидит, например, дедушка, который явно не понимает где он, кто Вы, что происходит, и что он подписывает – уходите. Нет, стоп. Если Вы обратились к адвокату, который заранее выяснил, что владелец квартиры – человек пенсионного возраста, а все переговоры к моменту подписания вел кто-то другой от его имени, то адвокат наверняка захочет прийти вместе с Вами на подписание договора, чтобы лично убедиться в дееспособности арендодателя.
- НЕ НАЛОЖЕНЫ ЛИ НА КВАРТИРУ ОГРАНИЧЕНИЯ ИЛИ ОБРЕМЕНЕНИЯ, ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ ВОЗМОЖНОСТЬ СДАЧИ ЕЁ В АРЕНДУ?
Объект недвижимости (в данном случае, квартира), может быть обложен обременениями или ограничениями (в т.ч., арестами), которые также могут, как ограничить право сдачи квартиры в аренду, так и диктовать, куда следует вносить арендную плату.
Например, многие квартиры в Израиле куплены с ипотекой, о чем обычно существует соответствующая запись в реестре. И это, само по себе, не проблема. Но если, вдобавок, в реестре существует пометка об аресте или назначении распорядителя или ликвидатора, то это уже полностью меняет картину.
В случае, когда квартира принадлежит юридическому лицу, следует также проверить реестр юридических лиц и убедиться, что право на получение арендной платы данным лицом не ограничено.
- ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ, КОТОРЫЕ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ПРОПИСАНЫ В ДОГОВОРЕ ОБ АРЕНДЕ
Несмотря на то, что в интернете вращается множество «стандартных» договоров об аренде жилья, в Израиле, в отличие от многих других стран, не существует никакого обязательного законного «стандарта», регламентирующего положения договора об аренде с точки зрения защиты прав арендатора.
Помимо размера арендной платы и срока аренды, в договоре должны быть прописаны многие другие моменты, которые могут в будущем стать предметом конфликта между сторонами. Например:
— Продление аренды по окончании срока действия договора – по умолчанию, или только по отдельной договоренности? На тех же условиях, или условия обсуждаются заново?
— Возможность досрочного прекращения договора – есть или нет? Если есть, то обоюдная, или только у одной из сторон? За какое время нужно предупредить вторую сторону?
— Перечень мебели/оборудования, принадлежащего арендодателю – зафиксировать состояние на момент начала аренды, прописать ответственность арендодателя за обслуживание и ремонт инфраструктур квартиры, в том числе кондиционеров!
— Есть ли у арендодателя страховка на случай протечек или затопления соседей? Арендаторам же рекомендуется сделать базовую страховку ответственности перед третьими сторонами.
Как видите, аренда жилья требует юридической проверки, которая ненамного уступает по объему проверке объекта недвижимости при покупке. Но при этом, она существенно дешевле, особенно если учесть те материальные и другие последствия, которые такая проверка исключит.